Như bạn đã biết, TP.HCM đang đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông với nhiều tuyến đường, cầu và Metro được triển khai hoặc đưa vào quy hoạch. Tuy nhiên, sự xuất hiện của một công trình chưa thể hiện đầy đủ mức độ tác động đến bất động sản.
Theo góc nhìn của Global Homes, khi đánh giá hạ tầng, có thể xem xét thêm công trình đang ở giai đoạn nào, khả năng kết nối với vị trí bất động sản và mức độ cải thiện khả năng di chuyển, tiếp cận của khu vực. Đây là những yếu tố cần được đặt trong bối cảnh cụ thể khi nhìn nhận giá trị của hạ tầng.
1. Bản chất của hạ tầng và sự dịch chuyển từ kỳ vọng đến giá trị sử dụng thực tế
Hạ tầng không tự động làm bất động sản tăng giá. Thay vào đó, giá trị của một tuyến đường, cây cầu hay nhà ga nằm ở khả năng rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng khả năng tiếp cận các tiện ích, việc làm và dịch vụ.
Nếu bạn là một người có kinh nghiệm về bất động sản, bạn thừa hiểu thị trường thường phản ứng với thông tin hạ tầng từ khá sớm. Những thông tin như “sắp có đường”, “sắp có cầu” hay “Metro đi qua” có thể tạo ra kỳ vọng trước khi công trình thực sự được đưa vào sử dụng. Vì vậy, chúng ta cũng nên phân biệt giữa kỳ vọng về hạ tầng và giá trị sử dụng thực tế.
Hạ tầng chỉ thực sự tạo thêm giá trị khi cải thiện khả năng kết nối và đi lại trong thực tế. Do đó, thay vì chỉ hỏi “khu vực sắp có gì?”, có thể nhìn thêm công trình đang ở giai đoạn nào, kết nối ra sao và thời gian di chuyển có thay đổi như thế nào.
2. Nhìn hạ tầng từ mức độ hình thành thực tế
Khi đánh giá hạ tầng, “đang quy hoạch”, “đang thi công” hay “đã vận hành” không mang cùng một mức độ chắc chắn và khả năng tạo ra giá trị sử dụng. Vì vậy, mỗi giai đoạn cũng cần được nhìn nhận với một mức kỳ vọng khác nhau.
Một tuyến đường mới chỉ nằm trong quy hoạch không thể được nhìn nhận giống một tuyến đường đang thi công. Và một tuyến đường đã vận hành cũng cần được đánh giá khác với một công trình vẫn đang chờ hoàn thiện. Có thể xem xét giá trị bất động sản và nhìn rõ hơn 3 giai đoạn này.
2.1. Hạ tầng mới ở trạng thái quy hoạch
Đây là nhóm thông tin có giá trị chủ yếu ở tầm nhìn dài hạn. Quy hoạch cho bạn biết khu vực có thể phát triển theo hướng nào, từ đó giúp mở rộng góc nhìn khi đánh giá một bất động sản thay vì chỉ nhìn vào hiện trạng.
Tuy nhiên, từ quy hoạch đến công trình đi vào sử dụng vẫn còn một khoảng cách khá lớn. Nguồn vốn, thủ tục, giải phóng mặt bằng và tiến độ triển khai đều có thể ảnh hưởng đến thời điểm thực hiện. Vì vậy, ở giai đoạn này, hạ tầng phù hợp để đưa vào tầm nhìn dài hạn và theo dõi thêm, hơn là trở thành cơ sở duy nhất để kỳ vọng vào giá trị tương lai.
2.2. Hạ tầng đang trong giai đoạn triển khai
Khi công trình đã khởi công, thông tin hạ tầng trở nên cụ thể hơn và tiến độ thực tế bắt đầu trở thành dữ liệu đáng quan tâm. Tại TP.HCM, có thể kể đến Vành đai 3, nút giao An Phú hay các dự án mở rộng trục giao thông lớn đang được triển khai.
Với bất động sản, điều cần xem xét lúc này không chỉ là “có gần hạ tầng hay không”, mà là hạ tầng đó kết nối với bất động sản bằng cách nào. Khoảng cách đến nút giao, đường dẫn, đường gom hay nhà ga có thể quyết định khả năng tiếp cận và mức độ thuận tiện trong thực tế. Vì vậy, đây là giai đoạn bạn có thể đánh giá rõ hơn khả năng cải thiện kết nối trong tương lai gần, nhưng vẫn cần đối chiếu với tiến độ và khả năng tiếp cận thực tế.
2.3. Hạ tầng đã đi vào vận hành
Khi hạ tầng đã được đưa vào sử dụng, bạn có thể chuyển từ việc đánh giá “kỳ vọng” sang “kết quả thực tế”. Thời gian di chuyển, lưu lượng giao thông, khả năng kết nối và những thay đổi trong hoạt động xung quanh khu vực đều có thể quan sát và kiểm chứng.
Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên là một ví dụ. Thay vì chỉ dựa vào thông tin tuyến Metro sẽ kết nối những đâu, người mua có thể trực tiếp xem xét nhà ga nào thuận tiện, thời gian di chuyển thay đổi ra sao và bất động sản của mình có thực sự tiếp cận được tuyến Metro hay không. Đây là nhóm thông tin có độ kiểm chứng cao nhất, nhưng cũng không đồng nghĩa mọi bất động sản trong khu vực đều hưởng lợi giống nhau. Vị trí cụ thể, khả năng tiếp cận và nhu cầu sử dụng vẫn là những yếu tố cần được xem xét cùng lúc.
3. Từ khoảng cách trên bản đồ đến thời gian di chuyển thực tế
Một thay đổi hiện nay trong cách nhìn về vị trí bất động sản là sự chuyển dịch từ khoảng cách địa lý sang thời gian di chuyển thực tế. Hai bất động sản có thể cùng cách một trung tâm việc làm 10 km nhưng thời gian di chuyển lại rất khác nhau do chất lượng đường sá, điểm nghẽn giao thông, phương tiện sử dụng và khả năng kết nối với các tuyến giao thông chính.
Hạ tầng mới có giá trị khi nó giúp thay đổi bài toán này. Một cây cầu có thể không làm khoảng cách trên bản đồ ngắn đi nhiều, nhưng nếu giúp giảm đáng kể thời gian di chuyển trong khung giờ cao điểm thì tác động đối với người sử dụng có thể rõ ràng hơn.
Tương tự, một nhà ga Metro cách bất động sản 1 km chưa chắc đã thuận tiện nếu thiếu đường tiếp cận phù hợp. Ngược lại, một vị trí xa hơn nhưng có kết nối thuận lợi đến ga có thể đem lại trải nghiệm di chuyển tốt hơn. Đây là cách tiếp cận giúp đưa câu chuyện hạ tầng từ một thông tin trên bản đồ về gần hơn với trải nghiệm sử dụng thực tế.
4. Góc nhìn Global Homes
Hạ tầng là một trong những nhóm thông tin có khả năng tạo kỳ vọng khi tìm hiểu bất động sản. Vì vậy, thay vì chỉ nhìn vào quy mô hay tên gọi của một công trình, bạn có thể đặt thông tin đó trong bối cảnh cụ thể của vị trí đang quan tâm: công trình nằm ở đâu, kết nối qua tuyến nào, điểm tiếp cận ở đâu và khu vực xung quanh đang có những nhu cầu gì.
Với lượng thông tin lớn cần kiểm chứng, GH Radar có thể hỗ trợ bạn có một góc nhìn trực quan hơn khi đặt vị trí bất động sản, mạng lưới hạ tầng và các điểm kết nối quan trọng trên cùng một không gian. Từ đó, giúp giảm bớt việc phải ghép nhiều nguồn thông tin riêng lẻ và dễ hình dung hơn mối quan hệ giữa bất động sản với hạ tầng xung quanh. Dù vậy, những thông tin có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định vẫn cần được đối chiếu với nguồn chính thức và tình trạng thực tế.
Theo góc nhìn của Global Homes, hạ tầng thực sự có giá trị khi có thể trả lời được những câu hỏi cụ thể: công trình kết nối với đâu, tiếp cận từ bất động sản như thế nào, đang ở giai đoạn nào và khả năng cải thiện việc di chuyển ra sao. Đây cũng là cách để nhìn nhận hạ tầng từ giá trị sử dụng thực tế, thay vì chỉ dừng ở kỳ vọng về những gì có thể xuất hiện trong tương lai.
Ở bài tiếp theo, Global Homes sẽ cùng bạn tìm hiểu sâu hơn về nền tảng phía sau những câu chuyện hạ tầng: quy hoạch đô thị là gì và nên đọc thông tin quy hoạch như thế nào trước khi đưa những kỳ vọng tương lai vào quyết định bất động sản?
Cập nhật thêm các thông tin và góc nhìn về bất động sản tại đây:
– TikTok: https://www.tiktok.com/@globalhomes1
– YouTube: https://www.youtube.com/@Global_homes2024
– Fanpage: Global Homes
Global Homes – Niềm tin và giá trị song hành
